Цените на недвижностите во Германија повеќе не се движат во иста насока. Во дел од најголемите градови становите поевтинуваат, додека во други урбани средини се забележува значително поскапување.
Најновите статистички податоци покажуваат дека германскиот пазар на недвижности влегува во период на побавен раст, со сè поизразени разлики меѓу регионите, видовите имоти и условите за нивно финансирање.
Цените растат, но најбавно од крајот на 2024 година
Според податоците на германскиот Сојузен завод за статистика (Destatis), во вториот квартал од 2026 година цените на станбените недвижности биле повисоки за 0,6 проценти во споредба со истиот период претходната година.
Во однос на првиот квартал од 2026 година, зголемувањето изнесувало само 0,3 проценти.
Со ова е продолжен трендот на годишен раст седми квартал по ред, но со најслаба динамика откако германскиот пазар започна да закрепнува кон крајот на 2024 година.
Сепак, националниот просек не ја прикажува целосната состојба, бидејќи во различни градови се забележуваат спротивни движења.
Во седумте најголеми германски градови становите поевтинуваат
Во Берлин, Хамбург, Минхен, Келн, Франкфурт, Штутгарт и Диселдорф, цените на становите во сопственост се намалиле за 0,4 проценти на годишно ниво.
Во споредба со претходниот квартал, падот изнесувал 0,5 проценти.
Од друга страна, во останатите поголеми германски градови, надвор од оваа група, становите поскапеле за два проценти во споредба со истиот период лани.
Тоа покажува дека најголемите и традиционално најскапи германски метрополи повеќе не се главните двигатели на растот на цените.
Купувачите стануваат повнимателни, особено во градовите каде што квадратниот метар со години достигнува исклучително високи цени.
Минхен бележи пад од 1,9 проценти, Дортмунд раст од 5 проценти
Дополнителни податоци од Институтот за германска економија во Келн (IW) ја потврдуваат разликата меѓу одделните градови.
Според анализата за вториот квартал од 2026 година, цените на становите во Дортмунд пораснале за пет проценти на годишно ниво.
Во истиот период, во Минхен е забележано поевтинување од 1,9 проценти.
Иако податоците на IW и официјалниот индекс на Destatis се пресметуваат според различни методологии и не се директно споредливи, тие укажуваат на ист тренд: германскиот пазар на недвижности станува сè понееднаков.
Становите поевтинуваат, но кириите продолжуваат да растат
И покрај падот на продажните цени во дел од градовите, изнајмувањето стан во Германија не станува поевтино.
Напротив, според IW, огласените кирии во вториот квартал од 2026 година биле за четири проценти повисоки отколку една година претходно.
Особено голем раст е забележан во Келн, каде што кириите се зголемиле за 7,9 проценти на годишно ниво.
Ова создава необична ситуација: купувањето недвижност во одредени градови станува нешто поевтино, но граѓаните кои живеат под кирија се соочуваат со сè поголеми месечни трошоци.
Една од причините е што многу домаќинства, поради високите камати и скапите кредити, го одложуваат купувањето сопствен стан и продолжуваат да изнајмуваат.
Повеќе станови се продаваат, но помалку се изнајмуваат
Податоците покажуваат уште една значајна промена на германскиот пазар.
Во споредба со почетокот на 2022 година, бројот на огласени станови за продажба е речиси двојно поголем.
Истовремено, понудата на семејни куќи за продажба е зголемена за околу 140 проценти.
Но, ситуацијата на пазарот за изнајмување е сосема поинаква.
Бројот на огласи за станови под кирија е речиси 12 проценти помал во споредба со почетокот на 2022 година.
Ова не значи дека во Германија одеднаш се изградени многу повеќе станови. Напротив, поголемата понуда за продажба делумно се должи на намалената побарувачка и на фактот што недвижностите подолго остануваат на пазарот пред да најдат купувач.
Високите камати го отежнуваат купувањето стан
Една од главните причини за забавувањето на пазарот се условите за станбено кредитирање.
Периодот кога граѓаните можеа да земаат станбени кредити со исклучително ниски камати е завршен.
Повисоките каматни стапки значат поголеми месечни рати, поради што дел од потенцијалните купувачи се откажуваат од купување или ја одложуваат одлуката.
Така, дури и кога продажната цена на станот ќе се намали, неговото финансирање може да остане прескапо за просечното домаќинство.
Ова дополнително го зголемува притисокот врз пазарот за изнајмување, каде што побарувачката останува висока.
Во септември е забележан нов пад на цените
Забавувањето продолжило и по вториот квартал од годината.
Според индексот на финансиската платформа Europace, во септември 2026 година вкупните цени на станбените недвижности во Германија се намалиле за 0,35 проценти во споредба со август.
Најголем пад е забележан кај постојните едносемејни и двосемејни куќи, кои поевтиниле за 0,69 проценти.
Цените на становите се намалиле за 0,66 проценти.
Сепак, новоизградените куќи продолжиле да поскапуваат, со месечен раст од 0,22 проценти, достигнувајќи ново највисоко ниво според индексот.
Зошто новоградбите и понатаму поскапуваат?
Разликата меѓу новите и постојните недвижности станува сè поизразена.
Кај постарите објекти купувачите често мора да пресметаат дополнителни трошоци за реновирање, модернизација и подобрување на енергетската ефикасност.
Од друга страна, високите трошоци за изградба продолжуваат да ги одржуваат цените на новоградбите на високо ниво.
Дополнително, според анализата на Институтот за светска економија во Кил, растот на цените во вториот квартал бил толку слаб што, по земањето предвид на инфлацијата, реалната вредност на станбените недвижности во опфатените категории всушност се намалила на годишно ниво.
Тоа значи дека и таму каде што недвижностите номинално поскапеле, растот не бил доволен за да ја надомести инфлацијата.
Германскиот пазар на недвижности сè повеќе се дели на градови и категории имоти со различни ценовни движења. Но, и покрај поевтинувањето во дел од метрополите, високите камати и растечките кирии покажуваат дека обезбедувањето сопствен дом останува сериозен финансиски предизвик за многу домаќинства.