Просечната цена на новоградбата достигна 1.844 евра за квадратен метар, а во приморските области до 3.500 евра. Во луксузниот сегмент, бројките се искачуваат на неверојатни 14.000 евра за квадратен метар во Тиват.
Главната причина за овој тренд лежи во силната побарувачка, не од домашните граѓани, туку во огромниот прилив на странски капитал. Инвеститори од Русија, Турција, Србија и ЕУ со години купуваат станови во Црна Гора, не поради потребата од простор за живеење, туку како инструмент за заштеда и профит – преку краткорочен закуп, препродажба или чисто капитално паркирање.
Повеќе од 40 проценти од станбените единици во земјата не се користат за живеење, туку се празни или се издаваат под кирија сезонски.
Овој инвестициски притисок дополнително ги зголемува цените, додека домашното население сè потешко си дозволува покрив над главата. Иако јавноста често прашува кога цените на недвижностите конечно ќе почнат да паѓаат, реалноста покажува дека ваквите сценарија се сè уште далеку – освен ако не се промени целата структура на пазарот и економската политика, пишува Инвеститор.
За да се намалат цените барем до одреден степен, прво би требало да се намали побарувачката – првенствено странската побарувачка. Геополитичките тензии, санкциите или политичките промени што би го ограничиле протокот на пари од земји како Русија и Турција би можеле значително да ги забават купувањата. Истото би се случило ако Црна Гора стане помалку привлечна како туристичка и даночна дестинација, што директно би влијаело на профитабилноста на инвестициите во недвижности.
Од друга страна, финансиските услови ќе играат клучна улога. Сегашните каматни стапки на станбените кредити во Црна Гора се меѓу највисоките во регионот – ефективната стапка надминува шест проценти, додека некои банки нудат кредити со фиксна каматна стапка од 4,5 до 5,5 проценти. Понатамошното зголемување на каматните стапки или заострувањето на условите за кредитирање, особено ако се зголеми Еуриборот, би можело дополнително да го намали бројот на купувачи, со што ќе се изврши притисок врз цените.
Третиот клучен фактор е понудата – односно нејзиното ограничување. Недостатокот на урбанистички планови, застарените прописи и бавните бирократски процеси го спречуваат брзото и легално градење, особено во Подгорица и на крајбрежјето. Оваа година, државата донесе два нови закона – за просторно планирање и за изградба на згради – со цел поедноставување на процедурите, но нивното спроведување сè уште не покажа резултати. Доколку имаше забрзана и масовна легална градба, понудата конечно би можела да го достигне чекорот со побарувачката, што би го запрело растот на цените или дури би предизвикало нивно намалување.
Фискалната политика може да игра посебна улога. Доколку државата воведе нови даноци за празни станови, додаде дополнителни даноци за луксузни недвижности или ограничи купувања за странски државјани, тоа би можело да ги обесхрабри шпекулантите. Од друга страна, воведувањето даночни олеснувања за домашното население, како што е намалувањето на данокот на промет за купување прв стан, би им овозможило на повеќе граѓани да се приклучат на пазарот, според порталот Инвеститор.
Доколку сите овие фактори се совпаднат – пад на побарувачката, зголемување на понудата, порестриктивно кредитирање и регулаторни промени – пазарот би можел да се сврти. Цените би почнале да стагнираат или дури и да паѓаат. Сепак, таквото сценарио не би било без последици.
Кои би биле победници, а кои губитници?
Победници би биле домашните граѓани, особено младите парови и купувачите кои купуваат за прв пат, како и локалните заедници, кои би добиле постабилен и поприфатлив станбен фонд. Цените за изнајмување веројатно би паднале, што дополнително би го опуштило пазарот.
Сепак, губитниците не би биле мали: странските инвеститори би ја изгубиле мотивацијата за купување, вредноста на постојните недвижности би паднала, а градежниот сектор – кој во голема мера зависи од високите маржи и стабилната побарувачка – би се соочил со пад на профитот и потенцијален застој во проектите.
Конечно, она што мора да се разбере е дека падот на цените на недвижностите не зависи од еден фактор. Не е прашање на моментот, туку резултат на комбинација од економски, регулаторни, финансиски и геополитички промени.
Во сегашниот контекст – и глобално и локално – таков пресврт изгледа малку веројатен на краток рок. Но, ако земјата навистина сака пазар кој е одржлив, инклузивен и долгорочно стабилен, тој момент ќе мора да дојде – порано или подоцна, заклучуваат медиумите.